案例材料
青岛华仁物业股份有限公司与恒丰银行股份有限公司青岛分行等物业合同纠纷
案例摘要
本案系最高人民法院再审的物业服务合同纠纷。2013年环海公司与华仁物业签订并备案前期物业服务合同；2015年海逸公司购入海逸天成项目52套房屋并出租给恒丰银行青岛分行使用，银行对承租区域实行门禁封闭并另行采购部分服务。 争议集中于三点：其一，商品房预售合同补充条款约定排除前期物业合同，是否足以对抗物业公司并免除业主义务。
事实梳理
本案系最高人民法院再审的物业服务合同纠纷。2013年环海公司与华仁物业签订并备案前期物业服务合同；2015年海逸公司购入海逸天成项目52套房屋并出租给恒丰银行青岛分行使用，银行对承租区域实行门禁封闭并另行采购部分服务。原审仅支持部分物业费。再审撤销原一、二审，认定2017年8月至2019年6月物业费按基数扣减20%后为5498278.98元，扣除已付1111063元，尚应支付4387215.98元并承担相应违约金。
争议焦点
争议集中于三点：其一，商品房预售合同补充条款约定排除前期物业合同，是否足以对抗物业公司并免除业主义务；其二，承租人封闭管理并自行采购保安保洁等服务后，业主与承租人是否仍应对公共部分服务费承担给付及连带责任；其三，物业费与违约金应否直接按前期合同全额计算，还是结合实际服务情况和公平原则予以酌减。
涉及法条
- 物业服务司法解释 第一条
- 物业管理条例 第二十四条
- 物权法 第七十二条
- 物权法 第八十一条
- 物业服务司法解释 第七条
裁判说理与法院结论会在完成第三步写作后开放对照。
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